賃貸にみるOptionality

最近、景気の良い話が少ないですよね～。素直に景気が悪いでも良いのですが。
でも、こんな時、捨てる神あれば、拾う神ありで、悲観的なことばかりでは無いと思っています。

住居、これは必要なものです。私は住居を持っていないので、賃貸です。
不動産を取得する＝住居費のShort　Coverとするならば、賃貸は不動産のShortを一定期間Coverするもの。
賃貸契約は1年なりの年間契約でしょうから、契約年数分の住居費を固定させる実体取引を伴わない
不動産デリバティブとみなせましょう。

おそらく、皆様がこぞって家や不動産を取得したがるということは、賃貸契約は取得に比べ、
引越しできるというOptionalityによるTime Valueが乗っていて割高なはずです。
家賃が十分に安い・引越が面倒だからと言って、価格そのままで契約延長などという行為に甘んずることは、
Optionをもちながら権利は行使しないのと同じで、賃貸が割高な買い物に感じられ、気分が悪くなります。

不景気、それは不動産Short Coverの権利を行使する時。

家賃差額　×　期待居住期間　＞　支払済み敷金・保証金　+　引越費用　+　新規敷金・手数料

を経済合理性のみによる判断で行使できるのが、わがまま一人暮らしの良いところ。

私の場合

期待居住期間＝12ヶ月
支払済み敷金＝現在住んでいるところの1.2か月分の家賃　(1度払ったものは返って来ると期待しない)
引越費用＝TAXI2往復で終了するので、無視。
新規敷金・手数料＝新規の家賃1.5か月分

と想定すると、家賃割引率×12＞1.2+1.5(1-家賃割引率)
となり、今より20％安くなっていれば、上記不等式は、等号で成立します。

数ヶ月前からどうやって大家を脅そうかあれこれ考えていたのですが、その間に、私よりも50%以上
安い家賃の日本人現地採用もいると言う･･･驚愕の事実が判明してしまいました。
いくらなんでも、50%のDiscountは厳しいでしょう。大家の恫喝は計画倒れ、引越しは確定です。

次の物件は入居日2週間前までは見学に行きません。
オーナーとしてはすぐにでも入居して欲しいという気持ちがあるため、「来月で」などと言おうもの
なら1ヶ月の空室を放置しなければならないため、こちらの強気な交渉ができないからです。
住居に対して、こだわる人は時間をかけるかもしれませんが、雨露しのげれば良いという程度の
こだわりしかない私にとって、時間の節約と「どんなところでも住みます」というOptionもついでに
売る良い機会だと思います。

私はきっと良いテナントです。
セールスポイントは彼女無し、料理しない、家賃安定支払い、そして一般に大人しいとされる日本人です。
この点は全面に押し出しつつも、易々と金を出す日本人ばかりじゃねぇってことを俺が教えておきます。

「1度払ったものは返って来ると期待しない」もアマいっぽいな。
http://www.104ka.com/2009/03/post-714.htmlによる最高の戦略は
「敷金が1か月分であれば）最終月の家賃を支払わない」　らしいです。
ハードパンチャーyokoken君がやぶれたところを見ると、交渉はかなり難航しそうです。
私はOn-shore同士の対決とは言え、一度もらった金は返さない文化の中国系オーナー。
まずは脱出からがんばります。